Federación de cajas de Ahorros Vasco-Navarras

Objetivos y ámbitos del estudio

El presente informe sectorial centra su análisis en el sector de servicios inmobiliarios. A efectos de la presentación estadística de la información, ésta se refiere a las actividades codificadas como 70.1, de actividades inmobiliarias por cuenta propia, 70.2, de actividades de alquiler por cuenta propia y 70.3, de actividades inmobiliarias por cuenta de terceros. Se presenta un panorámica sectorial internacional, europea, de España y sobre todo de la CAPV.

La disponibilidad de información estadística en el caso de este sector se encuentra mediatizada por dos hechos: de una parte los cambios en la clasificación (de la CNAE-74 a la CNAE-93) rompen las series de forma que no se puede remontar más allá del año 1994-95. Y de otra parte, que este sector no ha sido objeto de un especial seguimiento estadístico. El resultado es que, a menudo, es preciso "rodear" la actividad para poder ilustrar su importancia, recurriendo a variables tales como el precio medio de la vivienda, la evolución de la tasación etc...

El presente informe resume los datos disponibles y añade una serie de referencias relativas al escenario en el que se desarrolla la actividad. Esta, como cualquier actividad de servicios, no es susceptible de ser almacenada y es difícil (o imposible) exportar la producción cuando el mercado doméstico se contrae. Es decir, se produce el servicio cuando éste es demandado. Pero, ¿qué factores mueven la demanda de este servicio?. Y, sobre todo, ¿qué signo tendrá en el medio plazo?. En el último de los capítulos de este informe se abordan estas cuestiones, apuntando su importancia y sugiriendo la necesidad de acciones estratégicas desde el sector para anticipar los riesgos de futuro.

Los servicios inmobiliarios en el contexto internacional  

La actividad de los servicios inmobiliarios viene determinada por la caracterización del parque de vivienda. Aunque una parte significativa de la actividad se dedica al segmento de oficinas, ocio y otras infraestructuras, la parte más importante de la actividad de servicios inmobiliarios gira en torno a la vivienda. Dentro del contexto europeo el reparto porcentual del parque de viviendas entre la tenencia en propiedad y el alquiler descubre la existencia de dos modelos: en el Norte, alrededor de la mitad del parque es en alquiler, en el Sur, apenas el 20%. Pero, además, en determinados países del Sur de Europa, como España e Italia, existe una alta cuota de vivienda secundaria en propiedad. Como consecuencia, las actividades desarrolladas por las empresas de servicios inmobiliarios que se superponen sobre estos parques de viviendas son diferentes: en determinadas zonas domina la oferta de servicios ligados al alquiler, donde la empresa prestataria del servicio a menudo incluye servicios adicionales de mantenimiento del inmueble, etc... y otras zonas, donde predominan los espacios de vivienda en propiedad, el servicio inmobiliario gira fundamentalmente en torno a la operación de compra-venta de los inmuebles.

La gestión de las operaciones de transacción en el mercado secundario de vivienda (compraventas) se lleva a cabo por empresas de servicios reguladas en mayor o menor medida por normativa de ámbito estatal. Los agentes de la propiedad y los administradores de fincas están presentes en todos los mercados, y el rasgo común empresarial más significativo es la fragmentación y el carácter de empresa pequeña y relacionada con el autoempleo. Sin embargo, en el mercado de oficinas, de centros comerciales, espacios de ocio, etc... detentan el protagonismo grandes empresas inmobiliarias-constructoras. Es decir, no sólo se dedican a la intermediación del bien y/o la prestación del servicio sino que, a menudo son inversores/promotores que ofrecen un producto "llave en mano". En este contexto, las diferencias entre nichos de clientes y recursos empresariales son muy importantes. Las empresas que operan en estos mercados son justamente las grandes.

El impacto de las nuevas tecnologías de la información en la prestación y gestión de los servicios inmobiliarios parece haber modificado la forma de presentar las ofertas. Desde el mercado americano se constata la creciente presencia de servicios a través de Internet. La potencialidad de Internet es indudable: acerca la oferta al cliente, posibilita la visualización de los productos físicos con comodidad y permite resolver la operación sin precisar de contacto físico, es decir, sin visita. Estas ventajas son realmente importantes en un escenario de alta movilidad geográfica y de hábito establecido en los consumidores de adquisición/gestión de productos y servicios a distancia (por correo, por catálogo, por Internet), así como en el nicho de clientes institucionales (grandes empresas).

Los servicios inmobiliarios en España

La actividad de los servicios inmobiliarios en España está muy conectada al dinamismo de la actividad de edificación residencial.
Recientemente, la Encuesta del Sector de Servicios del INE ha abordado la cuantificación económica de la actividad inmobiliaria, estableciendo que, para el año 1999, alcanza una cifra de negocio que supera los 6 billones de pesetas y una aportación al PIB del 2,7%.

Para atender la provisión de este bien y de los servicios que se requieren está el sector de servicios inmobiliarios. En la actualidad (año 2000) en el conjunto del Estado están censadas 79.975 empresas, a las que corresponde un empleo estimado de más de 184.000 personas. Uno de los rasgos a destacar es el reciente crecimiento en el número de empresas, al que, entre otros factores, ha contribuido la desaparición de ciertas barreras legales y el atractivo de la actividad, habida cuenta la importante presión ejercida desde la demanda en los últimos años. Ahora bien, la presencia de microempresas es la figura dominante en el sector: en el año 2000, de las 79.975 empresas censadas en el sector de servicios inmobiliarios, el 53,3% no tiene asalariados y tan sólo el 0,06% son empresas de más de 100 empleos. Esta estructura se agudiza en el caso de la actividad promotora (70.1, CNAE-93), subsector con mayor presencia de empresas de menor tamaño. Por contraste, en el caso de las actividades de alquiler por cuenta propia es donde hay mayor número, en valor absoluto y relativo, de empresas de más tamaño. Estas se encuentran afincadas fundamentalmente en Madrid y Barcelona, y su actividad está muy focalizada en el mercado de oficinas.

La distribución territorial de las empresas del sector de servicios inmobiliarios muestra ciertas diferencias de interés, que conectan una mayor presencia de determinados subsectores con los nichos de producto más demandados en cada zona. En este sentido, se pueden establecer dos áreas claramente definidas: la primera de ellas integra a aquellos territorios en los que la presencia de la actividad de promoción es dominante, y en los que la demanda de proximidad (factores demográficos) es determinante; y, por otra parte, se halla el área que incluye a los territorios de mayor peso económico, en los que crece la importancia relativa tanto del alquiler por cuenta propia como de la actividad por cuenta de terceros.

Por último, las barreras legales a la entrada han hecho que la prestación de estos servicios - en especial en su variante "por cuenta de terceros"- se configure más como una actividad de carácter unipersonal que de tipo empresarial, en el sentido de crear una estructura y tener una objetivos de ámbito nacional. El resultado es un tejido empresarial claramente segmentado: por una parte no hay más de 25 empresas de un cierto tamaño - que en algunos casos, no llegan a los veinte empleos- que son las "grandes empresas del sector", aunque en términos de cuota de mercado sus cuotas individuales sean más bien pequeñas; y, por otra parte, existe un conjunto muy amplio y homogéneamente distribuido por todo el territorio de empresas muy pequeñas (en muchos casos unipersonales) que dominan porciones muy reducidas de su mercado local más próximo.

Asimismo es preciso tener presente que la actividad de servicios inmobiliarios está determinada por el stock de viviendas y su evolución. A este respecto, y como información complementaria a la ya expuesta, en 1997 se inició un ciclo expansivo que, hasta la fecha, se ha saldado con más de dos millones de viviendas iniciadas, que, de acuerdo con los valores de tasación, representan una inversión de más de 24,2 billones de pesetas. El ejercicio de 2000 se considera ya como un ejercicio de máximo número de viviendas iniciadas, que previsiblemente será seguido de un ligero retroceso de la actividad en los ejercicios 2001 y 2002.

En la configuración de la demanda han incidido factores tales como el descenso en el precio del dinero y, por tanto, de la financiación de esta inversión. Y, aunque la iniciación de viviendas nuevas ha sido importante, no ha sido suficiente como para contrarrestar la presión ejercida por aquella. Consecuentemente, se ha producido un claro aumento en los precios: entre 1995 y 2000 el precio medio de la vivienda nueva ha crecido una media del 37%. Al País Vasco, Comunidad de Madrid y Cataluña les corresponden los precios más altos al cierre del año 2000.

Por otra parte, la evolución de los servicios de tasación da una visión complementaria en cuanto a la importancia de la actividad inmobiliaria. En 1999 se han abordado casi un millón de operaciones por un importe conjunto de 34 billones de pesetas, lo que supuso duplicar las cifras de 1997. La importancia de la actividad ligada con la vivienda es evidente: la parte más importante de las operaciones (88,2%) se centra en los elementos de las edificaciones (viviendas), siendo principalmente demandadas (90,3%) por entidades de crédito (operaciones con garantía hipotecaria).

La conclusión de este acercamiento a la actividad de servicios inmobiliarios se resume remarcando tanto su importancia como actividad generadora de riqueza y empleo como la perentoria necesidad de recurrir a variables indirectas que aporten una aproximación a la determinación de sus magnitudes más relevantes. Queda patente la necesidad de mejorar el conocimiento del sector en cuanto a su posición en el tejido económico de España.

El sector de servicios inmobiliarios en la CAPV

La actividad del sector de servicios inmobiliarios en la CAPV ha registrado un importante dinamismo en los últimos años, de acuerdo con la evolución de las variables ya presentadas. Centrando la atención en las macromagnitudes del sector en el año 1999, las ventas netas realizadas fueron de 314.593 millones de pesetas, con más de 120.000 millones de pesetas en términos de VAB generado por la CAPV (2,2% del PIB generado en 1999), que correspondieron a 3.135 establecimientos empresariales que dieron soporte a 5.007 empleos.

La promoción -actividad inmobiliaria por cuenta propia- representa prácticamente la mitad del empleo y de los establecimientos del conjunto del sector de servicios inmobiliarios. Sin embargo, en la práctica genera la parte más importante de la producción y del excedente bruto. Estas magnitudes aluden ya a realidades económicas y empresariales realmente diferentes dentro del conjunto de subsectores que configuran el sector de servicios inmobiliarios. Además, esta situación apenas si ha variado entre 1996 y 1999, lo que indica que no se trata de una situación coyuntural -debida, por ejemplo, al dinamismo de la edificación residencial- sino que es un elemento estructural del propio sector de actividad.

Las empresas del sector se caracterizan por su pequeño tamaño (1,6 empleos por establecimiento) y por el hecho de que su ámbito de actuación es mayoritariamente comarcal. Un 16,4% de las empresas que tienen entre uno y cinco empleos tiene más de un establecimiento, porcentaje que llega al 23,8% en el caso de las empresas que tienen más de cinco empleos. Una de cada cuatro pertenece a un grupo, y son las empresas de menor dimensión las que, en general, llevan menos tiempo en activo. En cuanto a la estructura formativa de su empleo, destaca la mayor presencia media de titulados en comparación con el sector de servicios profesionales y empresariales en el que se encuentra. La explicación de esta situación puede hallarse en la peculiar presencia de los API.

Por su importancia económica y sectorial se relacionan a continuación una serie de características del subsector de los promotores inmobiliarios incluido dentro del sector de servicios inmobiliarios. Así, dos tercios de los mismos realizan otras actividades relacionadas con el sector de construcción y una cuarta parte, otras actividades también relacionadas con el sector inmobiliario. Uno de cada dos es una sociedad anónima y tres de cada cuatro entienden su ámbito de actuación como supralocal (básicamente el Territorio Histórico en el que están radicados). En cuanto a la estructura económica de la actividad, destaca que el 58% recurre al crédito bancario y que en el coste del producto final, el 45% corresponde al coste del suelo. Esta realidad, correspondiente al año 1999, muestra importantes diferencias con la que se vivió en 1994, y apunta claras tendencias hacia la diversificación de la actividad y al afianzamiento de un ámbito de actuación cada vez más amplio.

La estructura empresarial actual (año 2000) responde a la caracterización de microempresas, ya que el peso principal corresponde a las de menos de tres empleos. Es más, entre 1995 y 2000 se ha reducido el empleo medio por empresa y éste es menor en el caso de las empresas promotoras que entre las dedicadas a la actividad por cuenta de terceros. El dato más llamativo es el mayor empleo medio de las empresas alavesas. En cuanto a la presencia territorial corresponde a Bizkaia la porción más importante del sector, pero su reparto se acomoda a la propia estructura de la población que es la principal fuente de clientes potenciales para el mismo.

El resumen del quinquenio es la expansión de la actividad: ha crecido el número de empresas en los tres grupos de actividad y en los tres Territorios, reforzándose el peso porcentual de las empresas de menos de dos empleos, que representan el 89% del sector. En este escenario, las empresas de mayor tamaño del sector en la CAPV son empresas que podemos considerar modestas, ya que rondan la quincena de empleos y, al igual que lo constatado a nivel estatal, las mayores son las dedicadas a la actividad promotora. Por último, destacan en el subsector de alquiler por cuenta propia empresas de carácter público.

Finalmente, es reseñable que el sector de servicios inmobiliarios en la CAPV está fuertemente conectado con su tejido económico: su producción se destina exclusivamente hacia la demanda doméstica -destacando el peso del consumo privado- y la parte principal de sus inputs procede del sector de la construcción. La evolución del sector de la construcción y de la edificación residencial es una referencia obligada. En este sentido, y como otras informaciones que aluden a la importancia y presencia de la actividad inmobiliaria en el tejido económico vasco, entre 1996 y 2000 el parque de viviendas de la CAPV se ha visto incrementado en 42.501 viviendas. El régimen de tenencia dominante es la propiedad y el segmento de alquiler es, comparativamente, muy poco relevante ya que representa entre el 8,5% y 9% del parque total.

Oportunidades y potencialidad del sector de servicios inmobiliarios de la CAPV

La trayectoria del sector de servicios inmobiliarios de la CAPV ha venido marcada por la evolución de la actividad económica y constructora, la presión demográfica como fuente principal de demandantes y la capacidad de generar empleo y riqueza como garantía de que sus ciudadanos puedan abordar tanto la inversión inmobiliaria como la utilización de todo tipo de servicios inmobiliarios.

Estos factores, a medio plazo, permanecen estables para un sector de actividad que está determinado principalmente por el segmento de particulares y su capacidad de inversión en la vivienda. Se prevé una reconfiguración de la pirámide de edad, con un mayor peso de las cohortes de edad madura y un menor peso de las edades más jóvenes, pero se estima que ello no habrá de traducirse, necesariamente, en un repliegue de la demanda, sino más bien en un cambio de su composición. En cualquier caso, se estima que de cinco a diez años vista, subsistirá un importante volumen de demanda de vivienda en primer acceso, antes de que se note el impacto del hundimiento de la tasa de natalidad (los nacidos en los noventa, que entrarán en este mercado a partir del año 2015).

En este contexto, asimismo, no sólo son relevantes los factores de previsión de evolución demográfica y de expectativas de evolución positiva de la economía, sino, dado el hábito sociológico de tenencia de vivienda en propiedad, la capacidad de las unidades familiares de abordar la inversión inmobiliaria con base en una única fuente de ingresos o con base en dos. Consecuentemente, un factor determinante de cambio en la última década es la decidida incorporación de la mujer al mercado laboral: por encima de la fase del ciclo en el que se esté, parece obvio pensar en tasas de participación convergentes con los países europeos y que se sitúan por encima del 60% en la tasa de actividad femenina. Paralelamente, la sociedad va cambiando de forma paulatina pero sostenida sus hábitos de conducta y sus estructuras familiares, como consecuencia de lo cual va incorporando la demanda de nuevos servicios - como los inmobiliarios- en los que se combina la variedad de los colectivos de demandantes potenciales: hogares unipersonales (solteros, divorciados), tercera edad, gestión patrimonial ligada a hogares de edad madura,...

Para el sector de servicios inmobiliarios estas expectativas de futuro toman un determinado signo, y es posible atribuir un componente de fortaleza o de debilidad a su capacidad de respuesta. Asimismo, la capacidad de actuación del sector de servicios inmobiliarios depende del cambio de ciertos factores estructurales del mercado entre los que habría que destacar:

• Los aspectos legales relativos al mercado de suelo. Se señala la necesidad de una homogeneización en la regulación del mismo, buscando sistemas de clasificación del suelo sencillos, así como la simplificación y agilización de ciertos trámites, mencionando entre ellos la ejecución forzosa y la urbanización. Obviamente, se reconoce la necesidad de articular este marco legal al mismo tiempo que el de la financiación de las instituciones municipales, ya que el carácter tributario-financiero de las actuaciones administrativo-urbanísticas con frecuencia tiene una influencia directa en las actividades del sector de servicios inmobiliarios.
  
• La dinamización del mercado del alquiler. La preferencia social es la tenencia de la vivienda en propiedad frente al uso de la vivienda alquiler, fundamentalmente por razones de ahorro y de seguridad. Simultáneamente, el nivel de precios del alquiler de viviendas, como opción a medio y largo plazo, no es competitivo con la opción de compra de vivienda, especialmente si se consideran las ventajas fiscales de esta última opción. Además, para los propietarios de inmuebles, los potenciales arrendadores, la trayectoria normativa relativamente reciente de los arrendamientos urbanos ha dejado una impronta poco favorable, a la que se suma el tratamiento fiscal de las rentas derivadas del alquiler (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). A este respecto, tal vez un tratamiento fiscal novedoso e imaginativo podría redundar tanto en un afloramiento de rentas de arrendamientos no declaradas como en un incremento del parque de viviendas en alquiler.

A continuación se abordan aquellas cuestiones directamente relacionadas con la configuración del sector, con especial énfasis en el ámbito de la actividad por cuenta de terceros que ya se encuentra en un escenario de desregulación:

• Dinamizar la demanda: mejorar la cuota de penetración en el mercado total. Hay una parte importante de la actividad potencial que se materializa directamente entre particulares. Para acceder a ella habría que partir del reconocimiento del servicio ofertado. Para ello, es preciso trasladar-comunicar qué es exactamente lo que se hace desde la empresa de servicios inmobiliarios por el usuario. Es decir, se ha de revalorizar el servicio, cuantificando y cualificando el tiempo dedicado y justificando el precio percibido con respecto al servicio (tiempo, técnico, etc...) prestado. Se trata de generar una corriente de valor, real y percibida, hacia el usuario en tanto que consumidor.
• Reputación e imagen sectorial. El papel de las asociaciones y de los colegios profesionales se abre, precisamente, en esta dirección: en su capacidad de generar imagen de sector de actividad y de constituirse en referencia para sus propios asociados. Contar con una estructura sectorial suele ser un logro en sectores de actividad integrados por empresas muy pequeñas. En este caso, para los servicios inmobiliarios y tras el proceso de desregulación, existe un cuerpo asociativo que habrá de reorientar su papel fundamentalmente hacia la oferta de servicios para los asociados.
• Nuevas tecnologías de la información. Hasta el momento presente, el retorno económico obtenido por medio de Internet es bajo, y se suma a un escaso abanico de servicios efectivamente solicitados. Pero, dadas las tendencias explicitadas por la sociedad en general, es preciso utilizar dichas tecnologías para la prestación de los servicios inmobiliarios, primando la facilidad en el acceso, la sencillez en el uso (tener un buen buscador) y la oferta de un volumen importante de producto (pisos, casas, locales, etc...).
• Fidelización del usuario e imagen de marca. El usuario del servicio inmobiliario demanda del operador suficiente producto, discreción y confianza en la gestión. En este sentido, en el servicio que se ofrece el trato personal tiene un peso específico muy importante. Para las empresas presentes en este mercado el reto está en fidelizar a dicho usuario como garantía de supervivencia frente a la entrada de nuevos competidores. La consecución de este objetivo se ha de basar en crear y/o consolidar una imagen de marca (calidad, servicio personalizado, oferta de un rango amplio de productos, eficiencia en la solución de conflictos, etc...) y en el conocimiento del mercado (trayectoria consolidada, recursos humanos y técnicos, reputación).
• En la medida en que se quiera atender un segmento o un rango completo de servicios se hace preciso contar con recursos suficientes. Consecuentemente, para las empresas de servicios inmobiliarios, como para casi todas las empresas pequeñas de casi cualquier sector de actividad, el funcionamiento agrupado -con mayor o menor compromiso con el grupo- es una estrategia potencial en la que ahondar, puesto que posibilita una mayor cobertura conjunta del mercado: compartir conocimiento y oferta de servicios-clientes y, sobre todo, pasar de "tamaño" a "dimensión". Es decir, pese a mantener unas estructuras individuales relativamente pequeñas -en recursos humanos y financieros- en el grupo puede concurrir suficiente masa crítica como para sustentar una serie de servicios y acciones comunes.
• La especialización es una opción cuando el tamaño es pequeño y se plantea como la dedicación exclusiva a un nicho de clientes (concentrar el esfuerzo, la actividad y el conocimiento en el segmento de particulares o en el de empresas, pero no ambos) o la especialización de zona. Pero, de nuevo, es preciso buscar la coordinación entre agentes. Una de las bazas de la gestión de proximidad es el conocimiento acumulado y éste no debe perderse, pero habrá de ser combinado con la opción de fidelizar la clientela que ya se tiene en cartera ofreciendo el conocimiento de otros a partir de la coordinación de la acción en forma de red de agencias y de la colaboración entre empresas (cliente-producto, compartiendo tarifas, etc...).