Federación de cajas de Ahorros Vasco-Navarras

RESUMEN Y CONCLUSIONES

1. PRESENTACIÓN

El sector en la Unión Europea 

En torno a 120.000 profesionales y un total de 600.000 personas se ocupan en los servicios inmobiliarios dentro de la Unión Europea. El Reino Unido presenta el sector más amplio y desarrollado, suponiendo más de la mitad de dicho volumen.

El contenido de las actividades y legislaciones reguladoras de las profesiones inmobiliarias difieren según los países, siendo las condiciones más rígidas de acceso en países como España, Francia, Italia y Dinamarca. La actividad de mediación es la que cuenta con una mayor regulación y condiciones de acceso en todos los países. 

La actividad del sector es muy sensible a la evolución de la economía y especialmente de la construcción, con variaciones cíclicas, que afectan fundamentalmente a la promoción. 

El sector en la CAPV

En la CAPV, el sector de servicios inmobiliarios aporta en torno 4.500 empleos, en las actividades de promoción, mediación y tasación, objeto del presente estudio. El número de empresas no resulta indicativo, dadas las peculiaridades del sector, pudiéndose aproximar a unas 750, las que en dichos subsectores, mantienen una cierta estabilidad y estructura. Los tres subsectores señalados presentan características netamente diferenciadas. 

La promoción inmobiliaria es más una actividad que un sector. Destaca el elevado número de empresas registradas (en torno a 900), aunque entre ellas una parte menor (en torno al 25%) pueden considerarse como empresas en su sentido material, con empleo y una cierta continuidad. Aún dentro de este grupo más de la mitad no alcanzarían los seis empleos y contadas superarían los 50. De este modo el empleo total rondaría las 3.000 personas. Por tanto, predominan en el sector las empresas creadas para una operación de promoción determinada y que permanecen inactivas tras la realización de la misma, contando con personalidad jurídica independiente que permanece.

El subsector de mediación, actividad tradicional de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, tiene un fuerte componente profesional, con medio millar de empresas en la CAPV y 1.500 empleos. Las agencias A.P.I. (323 Agentes) y en menor medida otros colectivos se ocupan en la actividad (115 Expertos Inmobiliarios). La Agencia (A.P.I) tipo, tiene forma jurídica de persona física y unos recursos humanos de 2-4 personas (incluyendo el titular). En los Expertos Inmobiliarios, la dimensión media es algo menor, con un tercio de las empresas unipersonales. 

El subsector de tasación, tiene su origen en las entidades de crédito y se localiza fundamen-talmente en las denominadas Sociedades de Tasación. En el caso de la CAPV, la mayor parte de la actividad se concentra en una sola sociedad, contando con un empleo de 69 personas, compuesto principalmente por agentes colaboradores.

Además de estos tres grupos de actividad, y en un momento de cambios en el sector inmobiliario, se está produciendo la aproximación al mismo de otros agentes con una funcionalidad principalmente en el campo de la información. En este sentido destacan las bases de datos sobre oferta de inmuebles gestionadas por cajas de ahorro y que colaboran con los API. 

2. CARACTERISTICAS MAS RELEVANTES DE LOS SUBSECTORES

Promoción inmobiliaria.

La mayoría (70%) de las promotoras vascas que cuentan con cierta estructura y actividad se dedican también a construcción y en muy inferior medida actúan como agencias inmobiliarias (menos del 10%). 

Incluso en el segmento de mayor dimensión, el volumen de actividad es reducido, con dos tercios de las empresas que realizaron menos de tres promociones en un periodo de tres años, siendo además el tamaño de las promociones no elevado. La coexistencia con la actividad de construcción y la estrategia de negocio favorable a crear empresas específicas para cada operación, determina una estructura teórica, que en la realidad puede configurar un núcleo más reducido de agentes operantes. 

El ámbito de negocio es el del propio territorio o dentro de la CAPV, excepcionalmente en el exterior, realizándose la venta de forma directa por las propias promotoras (75% como sistema principal) y en menor medida acudiendo a agencias inmobiliarias (25%). Los costes más relevantes en las promotoras vascas provienen de la adquisición del suelo (supone por término medio el 30% del precio de la vivienda) y gastos derivados de la financiación exterior, además del coste de construcción. El crédito bancario es la fuente de financiación más relevante, por delante de la autofinanciación y cobros anticipados a clientes, que en conjunto alcanzan un volumen similar. 

Las elevadas necesidades financieras, cobertura de las mismas con aportaciones ajenas y las oscilaciones en el mercado, conducen a una situación de inestabilidad y variación tanto en la actividad como en los resultados empresariales, en directa relación con la fase del ciclo económico. 

Intermediación inmobiliaria 

La situación profesional de esta actividad presenta una falta de clarificación del marco normativo, generándose conflictos y deterioro de la imagen del sector. La insuficiente cobertura legal está suponiendo de hecho la práctica de la actividad por otros colectivos, además de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Los pasos acontecidos han supuesto la desaparición de la protección penal y exclusividad del ejercicio de dicha actividad para los A.P.I, tal como lo demuestra el funcionamiento de oficinas regidas por otros titulares. 

Esta conflictividad y ausencia de un marco normativo claro no favorecen el desarrollo y mejora del negocio, con una cuota de mercado situada en el grupo posterior de los países de la Unión Europea.

Además de la mediación o corretaje (que representa la práctica totalidad de la facturación), a nivel muy inferior se efectúan otros servicios (tasación, dictámenes, constitución de cooperativas de promoción). 

Mayoritariamente la actividad se realiza de forma exclusiva, en orden a una independencia y garantía ante el cliente. Sin embargo, se dan situaciones de pluriactividad por parte del titular (promoción, construcción, etc.), aunque fuera del establecimiento. Existe la tendencia, más apreciable dentro del colectivo de Expertos Inmobiliarios, de dar un carácter de oficina de servicios al establecimiento, proporcionando servicios complementa-rios (seguros, asesoramien-to fiscal). 

Por áreas de negocio, existen especializaciones centradas en el ámbito urbano, rústico e industrial, no siendo excluyentes. La vivienda es el objeto de negocio principal, observándose también orientaciones distintas dentro de este mercado (venta, alquiler, financiación), siendo la intermediación en la compraventa la principal actividad. En operaciones realizadas, la vivienda usada sobrepasa ampliamente a la nueva (venta de promociones de vivienda libre), existiendo una parte importante del sector que sólo actúa en dicho mercado. 

La cuota de mercado en inmuebles usados se estima, en cifras meramente orientativas al carecerse de datos estadísticos, en un 40-50% de las transacciones realizadas, proporción que puede rondar el 25% en los de nueva construcción, situándose en conjunto en un nivel similar al español (30-35%), cifra muy distante de los países europeos del estrato superior (80%). El resto circula al margen del sector, a través de la venta directa del promotor o entre particulares. Las empresas de mayor dimensión concentran buena parte de la cuota.

Las fórmulas de colaboración más utilizadas son los medios colectivos de información y publicidad, las agrupaciones con finalidad publicitaria y las asociaciones profesionales. La publicidad es una de las claves del negocio, con un coste elevado por empresa destinado principalmente a la prensa diaria (con separatas de guía inmobiliaria y contratación conjunta), publicaciones especializa-das y medios informáticos de uso colectivo (Bolsa Inmobiliaria). 

Tasación

Las empresas de tasación surgieron en España en 1983 por iniciativa del Ministerio de Economía y Hacienda, como servicio externo de las entidades financieras y con la finalidad de efectuar valoraciones periciales de los bienes aportados como garantía en préstamos hipotecarios. En 1993 figuraban inscritas un total de 138, con un total de 3.000 profesionales y un volumen de negocio de unos 12.500 millones de pesetas anuales. 

Se detecta un progresivo incremento en la estructura por la creciente demanda de servicios, con un marco regulador permeable a la entrada de nuevas empresas. A pesar de estos factores, el núcleo de la actividad se concentra en un corto número de entidades. 

En la CAPV se realizan en torno a un 5% de las operaciones efectuadas por las entidades de tasación españolas, es decir unas 22.000 tasaciones anuales, concentrándo-se casi las tres cuartas partes en una sola entidad (Servatas - Servicios Vascos de Tasaciones, S.A). 

Las valoraciones destinadas a la concesión de préstamos hipotecarios constituyen la actividad principal, experimentándose en los últimos períodos un crecimiento de las destinadas a otros fines (valoraciones patrimoniales, operaciones de compraventa, testamenta-rías, etc.).

Las viviendas son el objeto principal (elementos de edificios), suponiendo un 80% de las operaciones de Servatas, siguiendo las edificaciones en construcción (8,3%). En referencia al valor, destacan las edificaciones en construcción que suponen más de la mitad del importe total tasado (56,6%).

Otros servicios

En el ámbito internacional existen experiencias que suponen una aproximación a la actividad de servicios inmobiliarios desde un punto de partida distinto al tradicional y con fuerte apoyo en medios informáticos y redes de oficinas multiservicio abiertas al público. En este sentido, destacan iniciativas como las de Century 21 y Cornerstone, interrelacionando las actividades financiera, inmobiliaria, seguros y asesoramiento, intentando ofrecer un servicio integral.

En España, Argentaria (servicios inmobiliarios corporativos), Caixa de Catalunya (servicio de información inmobiliaria) y Caja de Madrid (a través de la empresa Cismisa) se han introducido en este campo con actuaciones diferentes. En las primeras y con un contenido no muy distinto en los servicios ofertados, se proporciona a través de la red de oficinas, información sobre oferta, seguros, créditos y asesoramiento sobre cualquier cuestión relacionada con el inmueble (tramitaciones, suministros, etc.). La intermediación en la compraventa sigue sus cauces habituales (entre particulares o con API), teniendo por tanto una funcionalidad principal de información y asesoramiento. En el caso de Cismisa se avanza en este aspecto al incorporar la función de intermediación (contratando con un API).

Además existen empresas especializadas en ofrecer información mediante listados procedentes de bases de datos y atendiendo a especificaciones del solicitante.

En el País Vasco, funcionan en conexión con los API las bolsas inmobiliarias de Gipuzkoako-Kutxa y Caja Vital, que ofrecen información de ofertas introducidas por agentes y particulares. Con un contenido fundamentalmente de apoyo, presenta ventajas tanto para los API (el servicio proporciona de forma gratuita un soporte de acceso al cliente, así como la aproximación a un segmento distinto), como para el comprador (oferta amplia y caracterizada según sus necesidades, además de condiciones especiales de crédito).

3. PERSPECTIVAS Y PRINCIPALES RETOS DEL SECTOR 

Cubrir nuevas demandas en la promoción y captar mayor cuota de transacciones en la mediación 

Las expectativas señalan una estabilización en la oferta de vivienda nueva en la CAPV, que según la tendencia registrada se distribuiría en dos comportamientos inversos: disminución de la vivienda de promoción libre y aumento de la de protección oficial. Crecerá la demanda de vivienda de tipología acorde a las necesidades de ciertos colectivos (familias unipersonales, viviendas unifamiliares, personas mayores), además de los inmuebles ligados al ocio, relocalización industrial y en general la regeneración urbana.

Respecto a la promoción, estas perspectivas determinan la dificultad de captar parte de estos mercados por el propio sector existente en la CAPV. Los productos de futuro más favorable se relacionan fundamentalmente con grandes empresas, dependencia de decisiones instituciona-les y son de acceso más difícil para las pequeñas promotoras, núcleo principal del sector. Existe un importante mercado potencial, pero que puede partirse en un menor número de porciones, que implica la necesidad de cambios en la estructura empresarial.

En la mediación, las perspectivas señaladas no inciden tan directamente, ya que fundamental-mente operan en la vivienda usada. Con la progresiva complejidad del mercado inmobiliario, se observa una mayor exigencia del cliente de los servicios inmobiliarios (calidad y claridad de las ofertas) y necesidades de asesoramiento. En este sentido, las potencialidades más que en la expectativa de un crecimiento de las transacciones van en la línea de captar una mayor cuota de mercado (duplicándose se alcanzaría un nivel similar al de países del grupo cabecero en la UE) mejorando la oferta y servicio al cliente, así como atender a servicios en crecimiento como tasaciones y dictámenes. 

Entrada de nuevos competidores e internacionalización 

La concentración y cooperación, diversificación de actividades, diversificación de mercados y aparición de nuevas modalidades son las tendencias que se están dando en la estructura del conjunto del sector inmobiliario europeo. Se incrementa la participación de grupos de ámbito trasnacional y del sector financiero e incluso creación de franquicias y grandes compañías de servicios inmobilia-rios. 

La introducción de medios informáticos (bases de datos), utilización de sistemas de venta cruzada (entre sociedades de grupos con distinta especialización) y penetración desde distintos orígenes de competidores en la mediación puede suponer un intenso cambio en la estructura actual. 

Experiencia y conocimiento del mercado local, fortalezas más relevantes 

Las fortalezas principales del sector de servicios inmobiliarios en la CAPV, en referencia fundamentalmente a la mediación, se encuentran en el conocimiento del mercado, experiencia, existencia de fórmulas de colaboración y creciente aplicación de medios informáticos. La proximidad y dominio del ámbito local les confiere ventaja en este nicho de mercado frente a la penetración de competidores externos. La flexibilidad que proporciona la escasa estructura de las empresas, facilita la adaptación a la demanda en el caso de las promotoras. 

Vulnerabilidad y fragilidad de las barreras de entrada, principales debilidades de una parte del sector de mediación

Las debilidades en la mediación se centran en la vulnerabilidad de una parte significativa de su estructura (en los titulares de mayor edad, dificultad de adaptación a cambios) y actividad basada fundamentalmente en la dinámica comercial, con un umbral de servicios que supone una frágil barrera de entrada.

Recomendación sobre actuaciones internas a realizar y orientación del negocio

De acuerdo a estas fortalezas y debilidades, y para una mejor cobertura de las demandas esperadas se precisa mejorar la formación (tanto comercial como en servicios especializados, informática, etc.), clarificación normativa (posible creación de un título universitario), penetración e incremento de actividad en nuevos campos (tasación, análisis de mercados, protección del consumidor, inmuebles y activos empresariales, especialización en un tipo de cliente), racionalización de costes de publicidad (utilización de medios conjuntos, bases de datos, revistas especializadas).

La aparición de nuevos segmentos de demanda y diferentes perfiles empresariales (y profesionales) en la oferta, precisa previamente analizar internamente cada empresa y optar por una orientación de negocio definida y que puede tomar diferentes formas: profundización en el perfil como profesional independiente; configuración como oficina de servicios; integración o colaboración con entidades interesadas en facilitar servicios inmobiliarios a sus clientes; asesoramiento a empresas (constructoras, promotoras, administración pública, entidades bancarias).